Земельный налог при недействительности (ничтожности) сделки

Основанием уплаты земельного налога является обладание земельным участком на праве собственности. Требование об уплате налога формируется налоговой службой на основании данных, которые поступают к ней из Росреестра.

Спорная ситуация возникает при установлении судом недействительности, а именно ничтожности, сделки купли-продажи земельного участка. Согласно ст. 167 ГК РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, недействительность сделки свидетельствует об отсутствии обладания земельным участком на праве собственности с момент свершения сделки. Другими словами «как бы» права собственности и не было у покупателя. Можно сделать предположение, что земельный налог и не должен платиться, поскольку права собственности не было. Но налоговая служба и суды думают иначе.

По мнению судов в таких случаях уплата земельного налога связывается с фактом обладания земельным участком и возможностью извлечения полезных свойств из этого участка. А право собственности ни при чем.

В этой связи можно отметить позицию Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ, отраженную в письме от 26 марта 2013 г. № 03-05-05-02/9523 «Об уплате земельного налога в отношении участка, договор купли-продажи в отношении которого был признан недействительным».

Департамент, рассуждая об уплате земельного налога при недействительности сделки, поддержал сформированную позицию судов, о различиях между внесением сведений в реестр о погашении записи о праве собственности и аннулированием записи о государственной регистрации права. Тем самым Департамент обозначил важность для уплаты земельного налога записи о праве собственности.

Изложенная позиция Департамента согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 30.06.2009 № 1054/09, Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2010 № ВАС-7272/10, а также обнаруживается в судебной практике: Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.06.2010 по делу № А33-19722/2009, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 № 18АП-10128/2009 по делу № А07-1596/2009.

Стоит отметить, что данная позиция судов основывается на п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога», согласно которого  обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним права собственности на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Следовательно, лицо обязано будет оплачивать земельный налог до того момента пока запись о праве собственности содержится в реестре.

Более сложная ситуация имеет место быть, когда сделка признана недействительной, решение суда вступило в законную силу, но запись о праве собственности еще не погашена. Формальный подход свидетельствует о необходимости оплаты до момента внесения записи в реестр о прекращении права собственности. Со стороны справедливости более приемлемым является позиция об оплате земельного налога до момента вступления в законную силу решения суда, которым было установлена недействительности сделки. Конкретный подход зависит от усмотрения суда.

А если на земельный участок наложили арест?

Действительно, как быть в случаях, когда собственник лишен возможности извлекать в полном объеме полезные свойства из права собственности на земельный участок. Не совсем справедливо, если в такой ситуации собственник будет нести налоговое бремя наравне с собственником, право собственности которого, не было ограничено арестом.

В таких ситуациях вопрос решается по усмотрению суда. Для примера можно обозначить изложенную в июне 2017 г. позицию городского суда, согласно которой лицо не обязано оплачивать земельный налог за тот период, в котором на участок был наложен арест.

Вывод: признание сделки по приобретению земельного участка недействительной не устраняет обязанность собственника (бывшего собственника) по оплате земельного налога. В большинстве своем, в особенности арбитражные суды, стоят на позиции оплаты земельного налога до момента внесения записи в реестр о прекращении права собственности. Устраняющим обязанность по оплате земельного налога элементом может являться арест на участок, что лишает собственника возможности в полном объеме извлекать полезные свойства из земельного участка.

Рекомендация:

• если суд постановил признать сделку недействительной и истребовал земельный участок бывшему собственнику необходимо инициировать процесс внесения записи в реестр о прекращении права собственности. Иначе налоговая служба будет рассчитывать налог и после решения суда.
• при наличии ранее состоявшегося ареста земельного участка об этом стоит заявлять в суде при попытке налоговой службы взыскать задолженность по налогу.