Изменение установленной судом первоначальной продажной цены заложенного имущества

Заключение кредитного договора очень часто обусловливается заключением договора залога, в том числе залога недвижимого имущества. Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре залога должна быть отражена стоимость оценки предмета залога (недвижимого имущества).

При долгосрочных кредитных отношениях конъюнктура рынка недвижимости меняется, что приводит либо к повышению стоимости оцененной недвижимости, либо к ее понижению. В таких ситуациях стороны кредитного договора (банк или заемщик) поставлены перед выбором исполнения решения суда по ранее согласованной цене, которая отражена в решении, либо пытаться изменить ее, подстроив под рынок.

После вступления в законную силу решения суда оно подлежит исполнению в порядке, предусмотренном ФЗ «Об исполнительном производстве» и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно положений указанных законов судебный пристав-исполнитель организует первичные торги.

В случае признания первичных торгов несостоявшимися проводятся повторные публичные торги с понижением начальной продажной цены заложенного имущества на 15 процентов. А если повторные публичные торгов признаются несостоявшимися залогодержатель (к примеру, банк) вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

В конечном итоге заложенное имущество может попасть к кредитору (к примеру, банку) с понижением от начальной продажной цены, которая отражена в решении суда), на 35 процентов. Но банки на практике выработали механизм, позволяющий извлечь максимальную выгоду в такой ситуации.

После признания первичных торгов несостоявшимися банки проводят внесудебную оценку заложенного имущества. С максимальной долей уверенности можно утверждать, что такая оценка будет ниже рыночных цен. С отчетом об оценки банк обращается в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения суда. Обязательным элементом такого механизма является инициирование процедуры приостановления исполнительного производства, поскольку пристав-исполнитель может провести повторные торги и тогда банк будет вынужден «забрать» имущество, либо залог недвижимости прекратиться.

Согласно ст. 434 ГК РФ При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления взыскатель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об изменении способа и порядка исполнения.

В привычную картину изменения порядка и способа исполнения решения суда переоценка недвижимости не укладывается. Осознавая данную шероховатость, Верховный Суд РФ определил в п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013), что Заявление заинтересованной стороны (залогодателя, залогодержателя) об изменении первоначально установленной судом в решении начальной продажной цены заложенного в обеспечение исполнения кредитного обязательства имущества, реализуемого в ходе осуществления исполнительного производства в случае признания торгов по продаже данного имущества несостоявшимися подлежит рассмотрению судом исходя из аналогии процессуального закона (часть 4 статьи 1 ГПК РФ) в порядке, предусмотренном статьей 434 ГПК РФ.

Таким образом, изменение первоначальной установленной решением суда начальной продажной стоимости возможно по аналогии закона в порядке изменение способа изменения решения суда. Но в данном случае необходимо иметь в виду, что возможность изменения способа и порядка исполнения решения суда в связи с изменением рыночной стоимости имущества, на которое обращено взыскание, поставлена в зависимость от наличия и доказанности обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления и не может определяться одним лишь колебанием цен на рынке недвижимости.

Следовательно, кредитор обязан представить соответствующие доказательства. На практике же все происходит проще: кредитору достаточно представить в суд доказательства, подтверждающие факт несостоявшихся торгов по причине отсутствия заявок, а также отчет оценщика о существенном снижении цены заложенного имущества.

Стоит отметить, что судебная практика изобилует судебными актами о переоценке первоначально установленной цены заложенного имущества.

Вся такая сложная процедура направлена не только на возможность исполнить решение суда, но также она приводит к получению кредитором определенной выгоды.

Дело в том, что согласно ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при определении рыночной цены на основании отчета оценщика начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом в размере 80% от цены, отраженной в отчете оценщика. В данном случае выгода кредитора очевидна.

Реализация имущества с торгов начинается заново: проводятся первичные торги с ценой, составляющей 80% от цены оценки; затем на повторных торгах эта цена снижается на 15%. В конечном итоге кредитор вправе оставить имущество за собой с понижением еще на 25%. Таким образом, кредитор оставляет за собой имущество по цене, уменьшенной на 60% от цены оценки.

Такая ситуация возможна, если торги признаются несостоявшимися. Должник в свою очередь имеет возможность «повышать» начальную продажную стоимость заложенного имущества, что сделать намного сложней, о чем свидетельствует судебная практика.