Трудности постановки на кадастровый учет нежилого помещения. Случай из практики

Начало проблем. Инвестор в замешательстве

В период значительного объема строительства новостроек застройщики направо и налево заключали договоры инвестирования (договоры присоединения к строительству и т.п.). В особенности это касается нежилых помещений.

После окончания строительства застройщик передает по акту приема-передачи объект, который соответствует доле инвестора, который, собрав значительный пакет документов, идет регистрировать право, но оказывается, что заключенный им договор не предоставляет прямых прав на объект. Договор дает лишь право требовать передаче объекта от застройщика, но только после того как застройщик предварительно оформит  (зарегистрирует право собственности) объект на себя.

Позиция регистрирующего органа обосновывается п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»: Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

И вся эта ситуация усугубляется тем, что объект, как таковой, не стоит на кадастровом учете, а является частью «большого» объекта, права на который принадлежат застройщику.

Как же поступить инвестору?

Выйти из ситуации можно двумя способами: договориться с застройщиком (что не очень просто, исходя из соотношения принадлежащего инвестору помещения к общему помещению), либо в судебном порядке признать право собственности на помещение.

Что касается признания права собственности, то больше шансов у физических лиц, поскольку суды общей юрисдикции Постановление № 54 стараются не применять. Тогда как арбитраж делает это с удовольствием, следствием чего является вывод суда об отсутствии права собственности у инвестора на объект (имеется только обязательственное право по отношению к застройщику).

Первая преграда пройдена. Как оказалось, это было самое легкое испытание

Пройдя этап признания права собственности, гражданин все равно сталкивается с трудностями постановки на кадастровый учет. Получается ситуация неисполнения решения суда: право есть, но зарегистрировать это право не получается.

Подготовив полный комплект документов, будущий собственник обращается в кадастровую палату, которая в такой сложной ситуации сначала приостанавливает процесс постановки на кадастровый учет. Причина заключается в том, что данный «объект» является составной частью «большого», но правообладателем которого является застройщик. Кадастровая просит принести технический план раздела «большого» помещения или выдела. Т.е. показать образование объекта.

Можно подготовить технический план с учетом раздела. Но как только он попадает в кадастровую палату, то она уже требует правоустанавливающий документ на «большой», которого у собственника нового объекта нет (он же является собственником только маленького объекта).

И самое интересное в том, что при разделе «большого» объекта (в результате чего образуется нужный объект, а площадь большого уменьшается) в каждый конкретный момент времени этот «большой» уже не будет соответствовать актуальным данным. Дело в том, что объект большой и большое количество «собственников», которые с учетом своей ситуации готовят технические планы, не ориентируясь на остальных «собственников». Образуется патовая ситуация, которая также может быть решена с помощью суда.

Надо брать ситуацию в свои руки

Инвестор (он же будущий собственник) обращается с административным иском о признании отказа незаконным и просит обязать поставить на кадастровый учет. В большинстве своем инвесторы такие дела выигрывают. Теперь у инвестора уже два решения суда: о признании и о постановке.
Он опять обращается в кадастровую палату, которая может сдаться и поставить на учет. Но может и пойти на принцип. В практике имел место быть случай приостановки уже на этой стадии (при наличии обязывающего решения суда) по причине неясности порядка исполнения решения суда, и осуществления запроса в Росреестр.

Нам помогут Федеральная кадастровая палата, Управление Росреестра по Москве и Управление Росреестра (федеральное), Минэкономразвития, Прокуратура

Ситуация вынудила обратиться в уполномоченные органы: Федеральная кадастровая палата, Управление Росреестра по Москве, а также в центральный аппарат, Минэкономразвития, Прокуратура. Но все абсолютно безрезультатно. Не вышло.

Неужели мало двух решений судов?
Вся надежда на доблестных воинов исполнения судебных актов – приставы, ваш выход

В такой ситуации помогли ПРИСТАВЫ. Был получен исполнительный лист и отдан в службу. И только под страхом возможного привлечения к уголовной ответственности (за неисполнение судебного акта) кадастровая палата исполнила решение суда и поставила объект на кадастровый учет.
На завершающем этапе было зарегистрировано право собственности. И на все ушло примерно 1,5 года. Но победа была крайне приятна.

P.S.

Описанная ситуация имело место быть до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Но принципиально решение вопроса не изменилось. Изначальное формулирование требование: признать право собственности и обязать поставить на кадастровый учет может натолкнуться на значительные проблемы в виде отказа в иске о признании права, поскольку объект не существует. Судебная практика по этому вопросу разная, но среднем она ориентируется на указанный подход.