Пандемия коронавируса внесла коррективы в хозяйственную деятельность практически всех субъектов экономической деятельности.
Установленные ограничения, в связи с введенными режимами по недопущению распространения эпидемии, привели к значительному спаду экономической деятельности. Хозяйствующие субъекты, особенно участвующие в сфере бытовых услуг, приостановили свою деятельность. Возник риск невозможности исполнения ранее взятых обязательств и как следствие риск привлечения к ответственности за неисполнение обязательств.
Больше всего от ограничительных мер пострадал арендный бизнес (недвижимости). Возникла угроза сохранения ранее заключенных договоров аренды, неплатежей, начисление в связи с этим пени.
Снижение арендной платы могло бы стать существенной мерой поддержки арендатору.
Однако, как показывает практика, не все арендодатели готовы снизить арендную плату.
Рассчитывать на снижение арендной платы, в том числе снижение арендной платы арбитраж и иные меры государственной поддержки вправе только арендаторы, являющиеся субъектами малого и среднего предпринимательства, включенные в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, или социально ориентированные некоммерческие организации — исполнители общественно полезных услуг, включенные в реестр некоммерческих организаций — исполнителей общественно полезных услуг (Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р (ред. от 16.05.2020) «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства»).
Из предложенных мер поддержки самыми существенными являются меры по освобождению от уплаты арендных платежей на определенный в Положении срок, не применение мер ответственности в виде штрафов, процентов за пользование чужими денежными средствами, иных мер ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды).
Некоторые предприниматели в обоснование невозможности исполнить обязательства ссылаются на непреодолимые обстоятельства (форс-мажор). Вместе с тем, следует обратить внимание на то, что основанием применения форс-мажора является выданный Торгово-промышленной палатой РФ Сертификат о форс-мажоре. При отсутствии сертификата сторонам следует определять условия исполнения обязательств на основании договора, а в случае отсутствия согласия, руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ об изменении и расторжении договора.
В помощь арендатору в понимании перспективы снижения арендной платы в связи с невозможностью пользоваться арендованным имуществом послужит, сложившаяся судебная практика.
Согласно правовой позиции ВАС (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 г. № 13689/12), арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему арендного имущества и до момента прекращения арендодателем возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.
Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2015 г. по делу № 302-ЭС14-735 утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015 г., разъяснено, что в случае невозможности пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, является основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы, так как арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Для получения квалифицированной юридической помощи по арендным спорам, рекомендуется обращаться к профессиональным юристам компании ФК Групп.
