Имеется тенденция по увеличению в Московской области попыток расторжения договоров аренды земельных участков, которая исходит от местных властей. Основания таких действий заключаются в неиспользовании земельных участков.
В соответствии со ст.ст. 45, 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В таких случаях местная власть осуществляет проверку использования земельного участка, по результатам которой составляется акт осмотра, а спустя некоторое время – акт обследования. При этом данные документы составляются в отсутствие арендатора, которые не уведомляется о производимом осмотре участка. Дополнительно проверяющие осуществляют фотографирование территории и приобщают фотографии к материалам дела.
Арендатор на основании ст. 619 ГК РФ должен быть уведомлен о необходимости исполнения договорных обязательств (использование земельного участка). Кроме того, на основании ст. 452 ГК РФ арендодатель обязан предложить арендатору расторгнуть договор и при отказе арендатора уже обращаться в суд. На практике местные власти в лице Комитета по управлению имуществом объединяет уведомление о необходимости исполнения обязательств с предложением о расторжении в одном документе (досудебной претензии).
При рассмотрении дел суд устанавливает обстоятельство неиспользования земельного участка, а также причины, препятствующие этому. Обстоятельствами, свидетельствующими о неиспользовании земельного участка, являются отсутствие ограждения участка, наличие кустарников и деревьев, а также мусора.
С целью подтверждения отсутствия оснований для расторжения договора аренды земельного участка арендатор должен подтвердить его использование, либо обосновать факт освоения земельного участка.
- Освоение земельного участка подтверждается:
- проектом планировки территории;
- градостроительным планом земельного участка;
- разрешением на строительство;
- технические условия для присоединения к электрическим сетям;
- договор энергоснабжения.
